Wenn Sie eine oder mehrere Immobilien als Kapitalanlage erwerben möchten, stehen Ihnen verschiedene Varianten zur Verfügung, um dieses Vorhaben zu realisieren. Die klassische Variante ist der Privatkauf mit Immobilienfinanzierung über eine Bank. Sie können aber auch zunächst eine Personengesellschaft gründen, um in deren Namen und auf deren Rechnung die Immobilie zu kaufen. Eine weitere Variante wäre die Gründung einer GmbH zum Kauf der Immobilie. In diesem Artikel vergleichen wir die Vor- und Nachteile des Privatverkaufs mit dem Kauf über eine GmbH. Ich erkläre Ihnen insbesondere die steuerlichen Vorteile der GmbH und wie Sie die Belastung auf 15% reduzieren können.
Inhalt:
- Privatkauf einer Immobilie als Kapitalanlage
- Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage mit einer GmbH
- In welchen Fällen die GmbH die bessere Variante ist
- Finanzierung des Immobilienerwerbs über Gesellschafterdarlehen
1. Privatkauf einer Immobilie als Kapitalanlage
Schauen wir uns zunächst an, wie sich der Erwerb der Immobilie in Ihrer Einkommensteuererklärung darstellt, wenn Sie die Immobilie als Privatperson kaufen. Angenommen, Sie haben für die Immobilie Anschaffungskosten in Höhe von 100.000 Euro (der genaue Preis ist in diesem Beispiel nicht wichtig). Bei einer angenommenen Miete von 5% betragen Ihre Mieteinnahmen 5.000 Euro pro Jahr.
Davon können Sie 2 % Abschreibung auf den Gebäudewert abziehen, jedoch nicht auf den Grundstückswert. Wir nehmen also an, dass 20% des Kaufpreises auf das Grundstück entfallen, also 20.000 Euro. Der Gebäudewert beträgt dann 80.000 Euro. Die Abschreibung von 2% auf den Gebäudewert entspricht 1.600 Euro.
Ihr Gewinn aus den Mieteinnahmen beträgt somit 5.000 Euro (Mieteinnahmen) minus 1.600 Euro (Abschreibung), also 3.400 Euro. Dieser Betrag unterliegt Ihrer persönlichen Einkommenssteuer. Weiterhin angenommen, dass Sie einen Spitzensteuersatz von 42% haben, zahlen Sie auf den Gewinn von 3.400 Euro insgesamt 1.428 Euro Einkommensteuer.
Da Ihre Mieteinnahmen 5.000 Euro betragen und die Abschreibung von 1.600 Euro kein Liquiditätsabfluss ist, haben Sie einen Liquiditätsüberschuss von 5.000 Euro. Nach Abzug der Einkommensteuer von 1.428 Euro (42% von 3.400 Euro) verbleibt Ihnen eine Liquidität von 3.572 Euro (5.000 Euro Mieteinnahmen minus 1.428 Euro Steuern), die Sie zur Tilgung des Darlehens verwenden können.
Dieses Ergebnis vergleichen wir nun mit dem Erwerb der Immobilie in der Rechtsform der GmbH.
2. Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage mit einer GmbH
Sie gründen also eine Immobilien-GmbH, die Ihnen alleine gehört. Der Name der GmbH ist nicht relevant und um einen Vergleich zu ermöglichen, nehmen wir wieder einen Kaufpreis der Immobilie von 100.000 Euro an. Ihre Mieteinnahmen betragen erneut 5.000 Euro pro Jahr. Auch bei der Abschreibung gibt es normalerweise keinen Unterschied, d.h. die Abschreibung auf das vermietet Objekte liegt bei 2%.
Die GmbH eröffnet Ihnen jedoch die Möglichkeit, eine höhere Abschreibung auf die Immobilie zu generieren, wenn Sie ein Gewerbeobjekt kaufen und dieses an einen Unternehmer zur gewerblichen Nutzung vermieten, beispielsweise ein Bürohaus, eine Lagerhalle, ein Laden oder ein Restaurant. Im gewerblichen Bereich gelten jedoch andere Regeln als im Wohnungsmarkt. Insbesondere ist darauf zu achten, dass Sie einer wirtschaftsstarken Region investieren, wo gewerbliche Unternehmer langfristig einen Laden, ein Restaurant oder eine Lager- bzw. Industriehalle mieten wollen.
Die erhöhte Abschreibung von 3% auf den Kaufpreis von 100.000 Euro entspricht 3.000 Euro, so dass Ihr steuerlicher Gewinn 2.000 Euro beträgt (5.000 Euro Mieteinnahmen minus 3.000 Euro Abschreibung). Eine GmbH zahlt grundsätzlich 15% Körperschaftsteuer und zusätzlich Gewerbesteuer, die je nach Stadt oder Gemeinde in Deutschland zwischen 8% und 17% liegen kann. In München liegt die Gewerbesteuer bei rund 17%, während die Gewerbesteuer in der Gemeinde Grünwald unweit von München bei rund 8% liegt. Wir nehmen also einen Durchschnittswert von 15% an, so dass die gesamte Steuerbelastung der GmbH auf ihren Gewinn 30% beträgt (ohne Solidaritätszuschlag).
Erweiterte Gewerbsteuerkürzung
Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Wenn die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und vermietet, kann sie einen Antrag auf Befreiung von der Gewerbesteuer stellen. Man spricht von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung, die beantragt werden muss. Liegen die Voraussetzungen vor, reduziert sich die Gewerbesteuer auf null, so dass die GmbH nur die 15% Körperschaftsteuer auf den Gewinn aus der Vermietung der Immobilie versteuern muss.
In dem Beispiel entsprechen 15% Körperschaftsteuer auf den steuerlichen Gewinn von 2.000 Euro insgesamt 300 Euro. Da die Abschreibung nur eine buchhalterische Position ist, beträgt der Liquiditätszufluss 4.700 Euro (5.000 Euro Mieteinnahmen minus 300 Euro Körperschaftsteuer). Im Vergleich zum Privatkauf der Immobilie mit anschließender Vermietung und einem Liquiditäts-Gewinn von 3.572 Euro haben Sie mit der GmbH einen höheren Liquiditätszufluss, der es Ihnen ermöglicht, das Bankdarlehen deutlich schneller zurückzuzahlen.
3. In welchen Fällen die GmbH die bessere Variante ist
Nun kommt häufig die Frage, in welchen Fällen sich der Einsatz einer GmbH lohnt.
Grundsätzlich kann man sagen, dass sich die Gründung einer GmbH für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage vor allem lohnt, wenn Sie viel Fremdkapital über eine Bank aufnehmen wollen.
Ein Beispiel wäre der Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses mit Anschaffungskosten von 1 Million Euro, das Sie mit 100.000 Euro Eigenkapital (10%) und 900.000 Euro Fremdkapital von der Bank (90 %) finanzieren. In diesem Fall wäre es ratsam, das Wohn- und Geschäftshaus nicht als Privatperson, sondern in der Rechtsform einer GmbH zu erwerben.
Die GmbH bietet gegenüber dem Privatkauf den Vorteil, dass nach Steuern mehr Liquidität übrig bleibt, um die Schulden bei der Bank schneller zurückzuzahlen. Banken sind eher bereit, eine derartige Finanzierung in dieser Rechtsform anzubieten, da sie das Risiko schneller reduzieren können.
Bei kleineren Objekten mit niedrigeren Anschaffungskosten, insbesondere der Kauf einer klassischen Eigentumswohnung als Kapitalanlage, würde ich dagegen den Kauf als Privatperson empfehlen. Die Kosten für die Gründung einer GmbH, die Buchhaltung, den Jahresabschluss und die Steuererklärungen lohnen sich für derartige Kapitalanlagen regelmäßig nicht, es sei denn, Sie beabsichtigen weitere Investments in Immobilien.
4. Finanzierung des Immobilienerwerbs über Gesellschafterdarlehen
Allerdings lohnt sich die GmbH auch dann, wenn sie für den Kauf der Immobilie nur wenig Fremdkapital der Bank benötigen und die Immobilie als echte Kapitalanlage sehen, in die Sie Ihr Eigenkapital investieren wollen. In diesem Fall kann man die Steuerlast optimieren, indem man die GmbH mit 25.000 Euro gründet und das restliche Kapital zum Kauf der Immobilie als Gesellschafterdarlehen (Fremdkapital) zur Verfügung stellt.
Angenommen Sie gründen eine GmbH mit 25.000 Euro und geben zusätzlich 1 Million Euro als Fremdkapital hinzu. Die GmbH hat normale Mieteinnahmen von 50.000 Euro, zieht die Abschreibung ab, und der verbleibende Liquiditätsüberschuss kann zur Rückzahlung des Darlehens verwendet werden. Dadurch sparen Sie die Kapitalertragssteuer von 25 % auf Gewinnausschüttungen der GmbH.
5. Nachteil der GmbH gegenüber dem Privatkauf der Immobilie
Allerdings gibt es einen entscheidendern Nachteil beim mittelbaren Erwerb von Immobilien mit einer GmbH, den man bei der Entscheidung nicht übersehen sollte. Der Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren ist nicht steuerfrei, wie das beim Privatkauf nach einer 10-jährigen Haltefrist möglich ist.
Wenn die GmbH die Immobilie verkauft, muss der Unterschied zwischen Veräußerungspreis und Buchwerten abzüglich der Veräußerungskosten als laufender Gewinn der GmbH versteuert werden. Die Steuer kann zwar mit der erweiterten Gewerbesteuerkürzung auf 15 % Körperschaftsteuer reduziert werden, aber im Falle einer Privatperson wäre der Verkauf der Immobilie nach zehn Jahren komplett steuerfrei. Eine Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn fällt hier beim Verkauf von selbst genutzten oder vermieteten Immobilien nur dann an, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Herstellung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt.
Ergänzend noch der Hinweis auf die Möglichkeit zur Bildung einer Rücklage nach § 6b EStG, was aber nichts daran ändert, dass der Veräußerungsgewinn irgendwann in der GmbH versteuert werden muss, was bei einer Privatperson nach einer 10-jährigen Haltefrist nicht der Fall ist.
Muster und Vorlagen für Geschäftsführer:
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