Die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrages nach § 9 Nr. 1 S. 3 und 4 GewStG ist eine zentrale steuerliche Bestimmung für Grundstücks- und Wohnungsunternehmen. Auf Antrag und unabhängig von ihrer Rechtsform können sie bei der Ermittlung des gewerbesteuerpflichtigen Gewerbeertrags den auf die Grundstücksüberlassung entfallenden Gewerbeertrag kürzen. Damit kann idealerweise eine Freistellung des gesamten Gewerbeertrages von der Gewerbesteuerpflicht realisiert werden. Ein Grundstücks- oder Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der GmbH unterliegt dann nur der Körperschaftsteuerpflicht. Dieser Steuervorteil ist der zentrale Baustein, der die Anschaffung und die Verwaltung von Immobilien im Rahmen einer Immobilien-GmbH so attraktiv macht.

Grundstücks- und Wohnungsunternehmen als Begünstigte

Grundstücks- bzw. Wohnungsunternehmen können nach Maßgabe des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG unabhängig von ihrer Rechtsform beantragen, den bei der Ermittlung des Gewerbeertrages auf die Grundstücksüberlassung entfallenden Gewerbeertrag zu kürzen (sog. erweiterte Kürzung). Dieser Teil des Gewerbeertrages unterliegt insoweit nicht der Gewerbesteuer. Dies ist die zentrale Bestimmung für die Steuervorteile der sog. Immobilien-GmbH.

Voraussetzung für die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrages ist, dass sich der Unternehmensgegenstand ausschließlich auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes beschränkt. Daneben sind nur die nach § 9 Nr. 1 S. 2 bis 4 GewStG ausdrücklich genannten Tätigkeiten unschädlich.

Erweiterte Kürzung des Gewerbeertrages: Einteilung in Tätigkeitsgruppen

Hinsichtlich der Tätigkeiten von Grundstücks- bzw. Wohnungsunternehmen lassen sich die folgenden drei Tätigkeitsgruppen unterscheiden:

  1. Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes sowie Tätigkeiten, die Bestandteil der Wohn- oder Gewerberaumüberlassung sind;
  2. Kürzungsunschädliche Tätigkeiten im Sinne des § 9 Nr. 1 S. 2 bis 4 GewStG;
  3. Gewerbeerträge, die aus einer kürzungsschädlichen Tätigkeit resultieren.

Zur ersten Gruppe gehört ausschließlich die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes. Aus dieser Tätigkeit resultierende Gewerbeerträge unterliegen dem Grunde nach der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG. Dazu gehören auch Gewerbeerträge aus Tätigkeiten, die Bestandteil der Wohn- oder Gewerberaumüberlassung sind (insbesondere Lieferung von Wärme an Mieter/Pächter).

Von der ersten Gruppe abzugrenzen sind kürzungsunschädliche Tätigkeiten im Sinne des § 9 Nr. 1 S. 2 bis 4 GewStG. Mit der Änderung des § 9 Nr. 1 S. 3 und 4 GewStG durch das FoStoG wurde der Katalog der unschädlichen Tätigkeiten erweitert.

Erweiterte Kürzung des Gewerbeertrages: Kürzungsschädliche Tätigkeiten

In die dritte Gruppe gehören die Gewerbeerträge, die aus einer kürzungsschädlichen Tätigkeit resultieren. Erwirtschaftet ein Grundstücks- bzw. Wohnungsunternehmen kürzungsschädliche Einnahmen, so führt dies insgesamt, d. h. für sämtliche Erträge des Unternehmens, zum Verlust des Rechts auf Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung.

Kürzungsschädlich sind grundsätzlich Einnahmen aus der Verwaltung und Nutzung angemieteten Grundbesitzes, soweit die An- und Weitervermietung fremden Grundbesitzes nicht ausnahmsweise zwingend notwendiger Teil der wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Überlassung des eigenen Grundbesitzes ist und nur einen geringfügigen Umfang hat (BFH-Urteil vom 22.11.2020, IV R 4/19) oder die Einnahmen kürzungsunschädlich gemäß § 9 Nr. 1 S. 3 c) GewStG sind. Kürzungsschädlich sind darüber hinaus auch Einnahmen aus der Lieferung von Strom (§ 9 Nr. 1 S. 3 b) GewStG) sowie aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern/Pächtern des Grundstücks (§ 9 Nr. 1 S. 3 c) GewStG, sobald die Unschädlichkeitsgrenze von 10 % bzw. 5 % überschritten wird und diese Einnahmen nicht der ersten Gruppe zuzuordnen sind.

Muster und Vorlagen für Geschäftsführer:

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