Gut versteckt unter den Änderungsvorschriften im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 sind einige Regelungen zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer versteckt, die in ihren Auswirkungen auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer ab 01.01.2023 immense Auswirkungen haben. Das Ziel besteht darin, die Bewertung bebauter Grundstücke für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und damit an die aktuellen Verkehrswerte anzupassen. Im Ergebnis führen die Änderungen dazu, dass die Grundstückswerte für die Ermittlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer ab 01.01.2023 um 30% bis 50% steigen können. Für manche Familien könnte das bedeuten, dass sie ihre Immobilien ab 01.01.2023 nicht mehr steuerfrei auf die nächste Generation übertragen werden können. Termine beim Notar bis 31.12.2022 sind daher schon Mangelware.
Immobilienbewertung für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer
Eine Immobilienbewertung für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer wird immer dann erforderlich, wenn Gegenstand der Schenkung eine Immobilie ist oder im Nachlaß Immobilien vohanden sind und das Finanzamt die Beschenkten bzw. die Erben zur Abgabe einer Erbschafts- oder Schenkungsteuererklärung auffordert.
Im Rahmen der Ermittlung der Erbschaftssteuer und Schenkungsteuer setzt das Finanzamt dann den Wert der entsprechenden Immobilien im Wege des Vergleichs-, Ertragswert- oder Sachwertverfahrens fest.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichsverfahren gem. § 183 BewG kommt grundsätzlich bei Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung. In diesen Fällen wird der Wert einer Immobilie aus den tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer vergleichbarer Objekte abgeleitet. Als Grundlage dienen in erster Linie die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Ergänzend können jedoch auch Kaufpreissammlungen oder Vergleichswerte herangezogen werden, die dem Finanzamt vorliegen. Liegen keine geeigneten Vergleichswerte vor, ist die Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren vorzunehmen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren gem. § 184 BewG kommt grundsätzlich bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken zur Anwendung. Der Ertragswert entspricht der Summe aus Gebäudeertragswert und Bodenwert, wobei der Bodenwert gem. § 179 BewG ein Mindestwert ist.
Änderungen beim Ertragswert- und Sachwertverfahren
Insbesondere beim Ertragswert- und beim Sachwertverfahren kommt es nun zu relevanten Änderungen.
Die Änderungsvorschriften im Rahmen des Jahressteuergesetzes sehen vor, dass die Bewirtschaftskosten nicht mehr pauschal auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete ermittelt werden, sondern auf Basis der Quadratmeteranzahl, des Rohertrags und unter Aufschlüsselung auf Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Darüberhinaus ist eine Herabsetzung der pauschalen Liegenschaftszinssätze vorgesehen, die in ihren Auswirkungen auf die Bewertung von Immobilien immens sein kann.
Im Rahmen des Sachwertverfahrens kommt es vor allem bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts zu relevanten Änderungen. Neben dem Baupreisindex ist nun zusätzlich ein Regionalfaktor und ein Alterswertminderungsfaktor zu beachten, die insbesondere regionale Unterschiede bei der Bewertung von Immobilien abbilden sollen. Dem noch nicht genug, soll die Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden von bisher 70 auf 80 Jahre erhöht werden, was sich ebenfalls werterhöhend auswirken wird.
Muster und Vorlagen für Geschäftsführer:
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